実家じまいの流れと失敗しやすい点

「実家をどうにかしなければ」と思いつつ、何から手をつければいいのか分からない。そんな方は少なくありません。 実家じまいには、片付け・査定・売却（または解体）・名義変更と、いくつかのステップがあります。順番を間違えると、余計な費用がかかったり、手続きがやり直しになったりすることもあります。 この記事では、実家じまいの全体の流れを順番に整理し、失敗しやすいポイントと費用の目安をまとめました。

実家じまいの全体の流れ

実家じまいは、大きく分けて以下の5つのステップで進めます。

1. 家族で方針を決める（売る・貸す・解体する・当面維持する）
2. 相続登記（名義変更）を行う
3. 家の中を片付ける
4. 不動産の査定を受ける
5. 売却、または解体を実行する この順番が大切です。特に「2. 相続登記」を後回しにすると、売却の段階になって手続きが止まってしまいます。 2024年4月から相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行前に発生した相続も対象なので、まだ名義変更をしていない方は早めに動きましょう。

ステップ1：家族で方針を決める

最初にやるべきことは、家族全員で実家をどうするかの方針を決めることです。 兄弟がいる場合、「売りたい人」と「残したい人」で意見が分かれることはよくあります。ここを曖昧にしたまま片付けを始めると、途中で作業が止まったり、感情的なもめごとに発展したりします。 話し合いのポイントは以下の3つです。

• 実家を売却するのか、賃貸に出すのか、解体するのか
• 費用は誰がどの割合で負担するのか
• いつまでに完了させるのか（目安で構わない） 全員が集まるのが難しい場合は、ビデオ通話でも構いません。大切なのは「全員が方針を理解し、合意している」状態を作ることです。

ステップ2〜3：名義変更と片付け

方針が決まったら、相続登記と片付けを進めます。この2つは並行して進めることもできます。 相続登記は、自分で行う場合は法務局で手続きします。必要な書類は、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本と住民票、遺産分割協議書などです。書類集めに1〜2か月かかることも珍しくないので、早めに着手しましょう。 手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼するのが確実です。費用は5万〜10万円程度が相場ですが、不動産の数や相続関係の複雑さによって変わります。 片付けについては、相続手続きに必要な書類を先に確保してから本格的に進めるのが鉄則です。権利証や通帳、保険証券など、大切な書類を誤って処分しないよう注意しましょう。

ステップ4〜5：査定から売却・解体へ

片付けがある程度進んだら、不動産会社に査定を依頼します。 査定は必ず複数の会社に依頼しましょう。1社だけだと、その金額が適正かどうか判断できません。3社程度に依頼して比較するのが一般的です。一括査定サービスを使えば、一度の入力で複数社に依頼できるので手間が省けます。 査定結果をもとに、売却か解体かを最終判断します。 建物に価値がある場合は、そのまま（古家付き土地として）売却できることもあります。建物の状態が悪い場合は、更地にしてから売る方が買い手が見つかりやすいこともあります。ただし、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れるため、売却が長引くと税負担が増えます。この点は不動産会社とよく相談してください。

費用の目安を知っておく

実家じまいにかかる主な費用をまとめます。金額は地域や条件で大きく変わるため、あくまで参考値です。 片付け（遺品整理業者に依頼する場合）は、一軒家で20万〜60万円程度が目安です。荷物の量や作業の難易度によって変動します。 建物の解体費用は、木造の場合で坪あたり3万〜5万円程度です。30坪の家なら100万〜150万円前後になります。鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）はこれより高くなります。 不動産の売却にかかる仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円（税別）が上限です。たとえば1,000万円で売れた場合、仲介手数料は最大36万円（税別）です。 相続登記を司法書士に依頼する場合は、5万〜10万円程度です。登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）も別途かかります。 売却代金で費用をまかなえるケースも多いですが、地方の物件では売却額が低く持ち出しになることもあります。費用の見通しを早めに立てておくことが大切です。

よくある失敗パターン

実家じまいで特に多い失敗を3つ紹介します。 1つ目は、名義変更をしないまま売却を進めようとするケースです。不動産の売却は、登記上の名義人でなければできません。「売り先が見つかったのに名義変更が終わっていない」となると、買い手を待たせることになり、最悪の場合は契約が流れます。 2つ目は、1社だけの見積もりで業者を決めてしまうケースです。片付け業者も解体業者も不動産会社も、複数社を比較するのが基本です。価格差が数十万円になることも珍しくありません。 3つ目は、家族の合意なく一人で進めてしまうケースです。「自分が長男だから」「自分が近くに住んでいるから」と、他の兄弟に相談せず進めると、後から「聞いていない」「勝手に処分された」とトラブルになります。法的にも、遺産分割が済んでいない段階で一人の判断で売却することはできません。 どの失敗も、「早めに・複数で・家族と一緒に」を意識するだけで防げるものです。焦らず、一つずつ進めていきましょう。

よくある質問

Q実家じまいにはどれくらいの費用がかかりますか？

A片付け（遺品整理）に20万〜60万円、解体する場合は木造で100万〜200万円程度が目安です。売却できれば費用を回収できますが、地域や建物の状態によって大きく変わります。

Q実家じまいは何から始めればいいですか？

Aまずは家族で方針（売却・賃貸・解体など）を話し合い、次に相続登記を済ませてから片付けに着手するのが基本の流れです。名義変更が終わっていないと売却ができません。

Q実家じまいでよくある失敗は何ですか？

A名義変更をせずに売却しようとする、1社だけの見積もりで業者を決める、家族の合意なく進めてしまう、の3つが代表的な失敗です。特に名義変更は時間がかかるため、早めに着手しましょう。